Konut kiralarında fahiş artış krizi!

AB İstatistik Ofisi (Eurostat) 2021 ile 2022 ilk çeyrekleri arasında konut ve kira fiyatlarının yıllık ne kadar yükseldiğini açıkladı. Satılık ev fiyatlarındaki artış ile Avrupa’da zirveye oturan Türkiye, kiralık konutta da üçüncü sırada yer aldı. İnşaat maliyetlerinde yaşanan artış ise fahiş artışın tek sebebinin arz açığı olmadığını ortaya koydu.

Konut kiraları artmaya devam ederken fahiş fiyat artışı yapan ev sahipleri kiraları tahsil edememeye başladı. Fahiş kiralar nedeniyle birçok kişi kirasını geciktirirken ev sahipleri ile tahliye davaları sayısında bu nedenle artış yaşandı. Emlak sektörü temsilcileri geçen yıla göre 3-4 kat artan kira bedelleri nedeniyle daireye istenen yüksek kiraların başlangıçta ödenebildiğini ancak daha sonra tahsilatta sıkıntılar yaşandığını dile getiriyor. Rayiç bedelin üzerinde yabancıya kiraya verilen konutlarda ise durum farklı bir boyuta taşınmış durumda.

Yüzde 78 zam yapan da var!

Devlet, kira artışlarına yüzde 25 üst sınır getirerek bir miktar piyasanın tansiyonu düşürme yoluna gitse de çözüm tam olarak bulunamadı. Kira fiyatlarındaki artış sosyal medyada da geniş yankı buldu. Sosyal medyada, “Daha bir yıllık kiracıyım bir de. Fahiş fiyatlı kiraları ödeyebilen var mı gerçekten merak ediyorum”, “Yüzde 78’i zam yaptı, bulabilirsem istediğim zaman çıkabilirmişim” diyerek tepkilerini ortaya koydu. Peki kiracılar ve ev sahipleri kira sözleşmelerinde nelere dikkat etmeli? Hukukçular şu konularda uyardılar,  ev sahibi ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmelerine ilişkin önemli açıklamalarda bulundu.

Bunları bilmeden kira sözleşmesi imzalamayın

Sözleşme süresi bitse de ev sahibi kiracıyı çıkaramaz

En çok merak edilen konuların başında, sözleşmelerin bitiminde ev sahiplerinin kiracılarını evden çıkarıp çıkaramayacakları konusu geliyor. Hukukçular, konut ve işyeri kiralarında sözleşme süresi bittiğinde sözleşmelerin kendiliğinden sona ermediğine dikkat çekerek, kanun gereği sözleşmelerin bir yıl uzaması sebebiyle ev sahiplerinin kiracıyı çıkaramayacaklarının altının çizdi. Hukukçular, kiracının çıkmak istemesi halinde ise sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine haber vermesi, sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirmesi gerektiğini söyledi. Örneğin kiracının sözleşme süresi bitmeden, yıl ortasında çıkmak istemesi durumunda ise yaklaşık 3 kira tutarında tazminat ödemesi gerektiğini ifade eden Hukukçular, ev sahiplerinin kiracıyı sebepsiz şekilde çıkarma hakkının ise, bir yıllık sözleşmelerde sözleşme başladıktan 12 yıl sonra mümkün hâle geldiğini kaydetti ve bu hesabın formülünün de “sözleşme süresi + 10 + 1” şeklinde olduğuna işaret etti.

Ev sahibi kira artışını serbestçe yapamaz

Hukukçular, kira bedelinin başlangıçta belirlenmesi sırasında bir sınırlamanın olmadığını ancak, sonrasında yapılacak kira artışlarının on iki aylık ortalama TÜFE oranıyla sınırlı olduğunu belirttiler. Türk Borçlar Kanunu'na getirilen geçici maddeyle, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar TÜFE oranı daha fazla olsa bile konut kiralarında en fazla yüzde 25 artış uygulanabileceğinin de altını çizdi. Yüzde 25'lik artış sınırlamasının sadece konutlar için getirildiğini de vurgulayan Hukukçular, “İşyerlerinde artış oranının üst sınırı TÜFE olarak uygulanmaya devam edecek. Sözleşmelerde artış oranı olarak sıkça kullanılan "ÜFE/TÜFE ortalaması" ya da "TEFE/TÜFE ortalaması" formülü ise artık TÜFE'yi aştığı için geçersizdir” şeklinde belirtti.

Ev sahipleri uyarlama davası açabilirler

Hukukçular, konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin emsal kiralar karşısında düşük kalması durumunda ise kira bedelinin yükseltilmesi için kira tespit davası açılabileceğini anlattı. Bu davaların en erken, kira başlangıç tarihinden 5 yıl sonra açılabildiğini ve dava açmak için öncesinde bir ihtar gönderme zorunluluğunun olmadığını ifade ederleken, mahkemenin vereceği kira artış kararının da davanın açıldığı kira yılının başından itibaren uygulandığını hatırlattılar.

5 yılı beklemek istemeyen ev sahiplerinin kira artışı için uyarlama davası açabileceklerini söyleyen hukukçular, “Ancak bu davanın kazanılabilmesi için, kira tespit davasından farklı olarak, beklenmeyen sıra dışı gelişmelerin yaşanması sebebiyle kira bedelinin arttırılması gerektiği iddia ve ispat edilmelidir” uyarısında bulundu.

Kiradaki ev ya da işyerinin satılması, kiracının serbestçe çıkarılabileceği anlamına gelmez

Son zamanlarda kiracıların en sık maruz kaldıkları durum da evlerinin satışa çıkarılması, ev ya da işyerinin satılması durumunda dahi kira sözleşmesinin yeni maliki de bağladığını ifade ettiler. “Yeni malik de eski malik gibi, "ihtiyacım var" ya da "esaslı imar değişikliği/inşaat yaptıracağım" gibi gerekçelerle kiracının çıkmasını isteyebilir. Ancak bu durumda kiracı kendi isteğiyle çıkmazsa malik bu iddiasını dava açarak ispatlamak durumundadır” açıklamasını yaptılar.

Mahkeme kararı olmadan kiracının zorla çıkarılamayacağını belirten Hukukçular, “Kiracı çıkmazsa yeni malik, açacağı tahliye davasını isterse eski malik gibi sözleşme süresinin bitiminde isterse satın aldığı tarihten altı ay sonra açabilir” dediler. Yeni malikin, bu altı aylık imkândan yararlanabilmesi için, satın aldığı tarihten sonra bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmasının şart olduğunu, aksi hâlde, sadece sözleşme süresinin bitiminde davayı açabileceğine işaret etti.

Ev sahibinin elinde tahliye taahhüdü varsa, kiracıyı çıkarmak için başka bir şeye ihtiyaç kalmaz

Son olarak tahliye taahhüdü konusuna da değinen Hukukçular, eğer kiracı bu belgeyi imzalamışsa ev sahibinin taahhüt edilen tahliye tarihinde kiracının çıkmasını isteyebileceğine dikkat çekti. Kiracı taahhüde rağmen çıkmazsa ev sahibinin tahliye taahhüdüne dayanarak hızlıca tahliyeyi sağlayabileceğini belirtti. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için ise taahhüdün kira sözleşmesinin tarihinden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerektiğini belirten Hukukçular, “Taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmaz ve bir ay içinde ev sahibi dava açmazsa o taahhüt bir daha kullanılamaz. Düzenlenme tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmayan tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan ev sahibi tarafından doldurulması uygulamasını Yargıtay geçerli kabul ediyor” dediler.