3 başlıkta site yönetimi ve site yönetim kurulları

Sitelerle ilgili yazı dizimize, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 69’da toplu yapı kapsamındaki yapıların ortak alanlarının yönetim şekli, ortak alanlarla ilgili problemlerin çözümü konusunda yetkili kılınan kurullar ve bu kurulların seçimi/oluşumu ayrıntılı bir biçimde düzenlenmiş olan site yönetimi ile devam etmekteyiz. İlk yazımıza “Siteler ve Ortak Alanları” başlığıyla ulaşabilirsiniz. Site yönetimi kanunda apartman yönetiminden farklı olarak çok daha ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir, sitenin özelliklerine göre oluşacak kurullar dahi değişebilmektedir, bu sebeple bu yazımızda site yapı özelliklerine göre belirlenecek olan kurullardan bahsedeceğiz. 

1.Blok kat malikleri kurulu ve blok yönetimi 

a.Blok kat malikleri kurulunun oluşumu ve yetki alanı 

Toplu yapı kapsamında bulunan parsel/parsellerdeki birden çok daire, işyeri vb.ni kapsayan anayapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi problemlerine ve sadece o bloğu ilgilendiren ortak yerlerle ilgili olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm(daire, işyeri vb.) sahiplerinden oluşan blok kat maliklerince yönetilir. Yani her ne kadar site içinde yaşıyor veya site içinde bir daire sahibi olsanız da site içerisinde dairenizin bulunduğu bloğun ortak alanları veya problemlerine ilişkin kararları, blok kat malikleri olarak, blok kat malikleri kurulu aracılığıyla alırsınız. 

Blok yapılarda, sadece bir blokla alakalı konularda karar alma yetkisi ve görevi, o bloktaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunundur. Blok kat malikleri kurulu, kendi işyeri, daire vb. alanlarının bulunduğu bloklarının yönetimi ile alakalı  işleri görmek, site ile alakalı konularda kendi bloklarını temsil etmek üzere bir yönetici seçerler. Blok kat malikleri kurulu yöneticiyi denetleme ve haklı bir durumun oluşmasıyla birlikte yöneticiyi değiştirme yetkisine sahiptir. Blok kat malikleri kurulu bu denetimi gerçekleştirmek için bir denetçi belirler. Bu bahsedilen konudan ayrıksı olarak blok kat malikleri kurulu, blokları ile alakalı(ortak alanlarla alakalı) konularda gereken kararları almakla da yetkili ve görevlidir. Örneğin bir bloğun çatı onarımı sadece o bloğu ilgilendiren bir konudur. 

b.Blok kat malikleri kurulunun toplantı zamanı

Olağan toplantı: Blok kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, blok kat malikleri kurulu her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. 

Olağanüstü toplantı: Önemli bir durumun varlığı halinde, blok yöneticisinin, denetçinin veya bloktaki daire, işyeri vb. alan sahiplerinin üçte birinin istemiyle ve toplantı için istenilen tarihten onbeş gün önce o bloktaki daire, işyeri vb. alan sahiplerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek, blok kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. 

c.Toplantı ve karar yeter sayısı 

Blok kat malikleri kurulu, o bloktaki daire, işyeri vb. alan sahiplerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamaması sebebi ile ilk toplantı yapılamazsa, kararlar en geç onbeş gün içinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile alınır. 

d.Kurula katılma ve oy hakkı

Blok kat malikleri kurulunda her daire, işyeri vb. alan sahibi, arsa payı oranına bakılmaksızın sadece bir oy hakkına sahiptir. 

Aynı blokta birden çok daire, işyeri vb. alana sahip olan kat maliki, her daire, işyeri vb. alan için ayrı olarak bir oy hakkına sahiptir ancak sahibi olduğu daire, işyeri vb. alanların sayısı ne olursa olsun, kullanacağı oy sayısı o bloktaki tüm oyların üçte birini geçemez. 

Aynı bloktaki bir daire, işyeri vb. alanın birden çok sahibi varsa, kurulda(blok kat malikleri kurulu) bu kişileri içlerinden vekalet verecekleri bir kişi temsil edebilir. 

Blok kat malikleri kurulunda alınacak olan karar direkt olarak kendisini ilgilendiren daire, işyeri vb. alan sahibi, toplantıda hazır bulunabilir, ancak oylamaya katılamaz. 

Daire, işyeri vb. alan sahipleri, oyunu vekalet verdiği kişi aracılığıyla da kullanabilir. Vekil, vekalet veren alan sahibiyle aynı blokta veya site içerisindeki diğer bir blokta alan sahibi olabileceği gibi, dışarıdan üçüncü bir kişi de olabilir. 

2.Ada kat malikleri kurulu ve yönetimi 

Site birden çok ada üzerinde kurulmuş ise, birden çok parselin yer aldığı her bir ada için “ada kat malikleri kurulu” oluşturulmalıdır. Toplu yapı yönetim planı hazırlanırken bu konuya fazlaca dikkat edilmelidir. Ada kat malikleri kurulunun yönetme yetkisi yönetim planında belirtilen ada tamsilciler kuruluna da verilebilir.
Ada temsilciler kurulu: Kurul üye sayısı ve üyelerin nasıl seçileceği, sitenin özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. En geç 2 yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Kurulda yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

3.Toplu yapı kat malikleri kurulu ve toplu yapı yönetimi 

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı -yasaların emredici kuralları saklı kalmak koşuluyla- bu kurul tarafından kararlaştırılır. Toplu yapı kat malikleri kurulunun yönetme yetkisi yönetim planında belirtilen toplu yapı temsilciler kuruluna da verilebilir.

Konuyla ilgili örnek Yargıtay kararı:

T.C YARGITAY
18.Hukuk Dairesi
Esas: 2012/11480
Karar: 2012/12660

“..Dava dilekçesinde, davalının ortak gider ve aidat avans payı ile işgaliye bedeli toplamından oluşan 3.325,00 TL borcunun tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı dava dilekçesinde, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olan davalının ortak gider ve aidat avans payını ödemediğini ileri sürerek bu giderin tahsilini istemiş, mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden; dava konusu anataşınmazda kat mülkiyeti kurulu olup üç ayrı bloktan oluştuğu, davalının “B” blokta bağımsız bölüm maliki, davacının ise yönetici olduğu anlaşılmaktadır.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 69. maddesine göre; blok yapıların her biri kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kurulca yönetileceği hükme bağlanmış olup bu madde toplu yapılara ilişkin bir hüküm ise de, kat mülkiyetine tabi olan ve birden fazla bloktan oluşan sitelerde de bu hükmün kıyasen uygulanması gerekir. Bu ilkeden hareketle, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/i maddesi kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açma ve icra takibi yapma hakkını yöneticiye vermiş bulunduğundan, somut olayda sitenin sadece B Bloğu ile ilgili sorun dava konusu edildiğine göre, bu blokla ilgili yapılan harcamanın tamamının bu blokta malik olan kişilere paylaştırılarak hesaplama yapan ek bilirkişi raporu alınıp, bu doğrultuda bir karar verilmesi gerekirken, sitenin üç bloğundaki bütün maliklerin arsa paylarına göre hesaplama yapan bilirkişi kurulu raporuna itibar edilerek karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 15.11.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

Avukat Kadir Kurtuluş – Stajyer Avukat Elif Hamzaçebi